A Espanha mudou as regras para aluguel de imóveis por plataformas como Airbnb. A partir dese ano, quem desejar transformar uma residência em hospedagem turística e, se este imóvel estiver em prédios com múltiplos proprietários, será necessária a aprovação da comunidade de moradores. A mudança altera a forma como as plataformas como Airbnb funcionam no país.
A Lei Orgânica 1/2025 do país mudou a Lei de Propriedade Horizontal e, a partir dela, o proprietário deverá ter o aval de três quintos dos proprietários, quantidade que também representa três quintos das cotas de participação do condomínio. Caso o morador colocar um imóvel para alugar por temporada sem este aval, a atividade poderá ser suspensa imediatamente pelo presidente do prédio que tem o direito até de recorrer à justiça.
Como funcionava antes desta regra
Antes desta regra entrar em vigor, o aluguel turístico na Espanha era permitido por omissão, na maioria dos casos, exceto nos casos em que a maioria dos moradores proibiam. Agora, esta aprovação se inverteu.
Segundo especialista, a medida tenta equilibrar o número de residências com o de moradias turísticas já que muitos municípios espanhóis enfrentam uma dificuldade na redução da ofertas de moradias para residentes fixos. A escassez residências acontece muito em cidades turísticas como Barcelona, Madrid e região de praia. O alto fluxo turístico inflacionou o preço dos alugueis.
A nova regra de aluguel por temporada na Espanha
- A aprovação ocorra na assembleia de condomínios;
- O voto favorável precisa ser maior que 60% dos proprietário e 60% das quotas
- O imóvel deverá ser regularizado antes de abril de 2025 e continuar operando sobre as regras anteriores
- Caso o proprietário alugue sem permissão, deverá ser multado e interrompido imediatamente
- A comunidades podem impor até 20% a mais nas despesas comuns para cobrir desgastes extras
Como funciona a regra do aluguel por temporada no Brasil
Diferente do modelo espanhol, o Brasil não possui, em âmbito federal, uma lei específica que condicione a exploração de imóvel através de plataformas como Airbnb e outras. Então, é muito comum que os proprietários aluguem casas sem a autorização do condomínio ou prédio. Mas é necessário ter atenção a alguns pontos, segundo afirma o advogado e mestre em Direito pelo IDP, Vinícius Nobrega.
O primeiro é o direito de propriedade, previsto no artigo 5º da Constituição Federal que diz que o cidadão tem direito de usar e dispor da propriedade, mas o local tem uma função social e convive com os direitos de vizinhança.
O segundo é que todo condomínio tem regras próprias sobre o sossego, a saúde e a segurança e que podem limitar o uso do imóvel. Caso haja alguma alteração nas regras, o local deverá ter a aprovação de dois terços dos moradores.
O terceiro é a diferença entre locação por temporada, prevista no art. 48 da lei 8.245/91 que tem um prazo de até 90 dias para moradias de curto período e a chamada hospedagem atípica, na qual o proprietário oferece serviços de hotelaria.
Segundo o especialista, a situação vai depender do local:
Não há uma exigência legal geral de autorização prévia dos condôminos para que um proprietário disponibilize seu imóvel em plataformas digitais. O que existe é a possibilidade de o condomínio, por meio da sua convenção e de deliberações em assembleia, estabelecer restrições compatíveis com a destinação residencial do prédio e com o dever de vizinhança, observado o quórum qualificado previsto em lei. Por isso, sim, a situação varia concretamente de um condomínio para outro, a depender do que diga a convenção, da natureza do empreendimento (residencial, comercial ou misto, como os condomínios do tipo “flat” ou residenciais com serviços) e das peculiaridades do caso. Advogado e mestre em direito pelo IDP, Vinícius Nóbrega
Segundo o advogado, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que o condomínio pode proibir serviços de hotelaria. Mas se a locação for por temporada, como as feitas no Airbnb, as proibições não podem ser genéricas. Para isto é necessário provar que há algum prejuízo como barulho excessivo, insegurança, desordem e outros.
De acordo com Vinícius, é necessário que o proprietário adote alguns cuidados ao destinar a própria casa ou apartamento para locação no Airbnb:O primeiro passo é a leitura atenta das regras do condomínio e do regimento interno, verificando que tipo de imóvel poderá ser estabelecido no local: residencial, comercial ou mista. É necessário ler as observações sobre prazo mínimo de locação, cadastro de hóspedes ou proibição de hospedagem com serviços. Caso as regras permitam, o proprietário poderá explorar a locação por temporada, conforme a lei. afirma o especialista.
É necessário que os proprietários estejam atentos às restrições já aprovados pelo condomínio ou prédio para quem não ocorram multas ou nenhuma ação judicial, de acordo com o especialista. Mas, se a proibição foi de forma genérica, o proprietário poderá recorrer judicialmente.
A regra, portanto, não é exatamente igual à espanhola: não se exige autorização individual dos moradores para cada contrato, mas admite-se que a coletividade condominial, por meio da convenção e com quórum qualificado, estabeleça restrições proporcionais e justificadas, sempre sujeitas ao crivo do Judiciário. afirma Nóbrega.